RENOVATION 101: MENENTUKAN BUDGET

Budget atau biaya. Siapa yang gremet-gremet dengar kata ini? Kali ini, saya mau bahas tentang budget atau biaya yang diperlukan untuk membangun dan merenovasi rumah. Budget berbanding lurus dengan skala renovasi yang akan dilakukan. Semakin luas area bangunan yang akan direnovasi maka akan semakin besar budget harus dipersiapkan untuk membangun rumah impianmu!

Mengapa penting untuk menentukan budget diawal? Karena dengan budgetlah daftar kebutuhan dan keinginan kita menjadi realistis dan terukur. Dengan budget juga, pilihan kita akan diuji mana yang menjadi prioritas mana yang bisa ditunda. Sebelum bahas lebih lanjut kita lihat diagram proses renovasi dulu ini yuk:

Dalam diagram proses renovasi di atas, menentukan budget dan menghitung biaya dilakukan dalam dua cara, yaitu perhitungan kasar dan perhitungan detail.

Perhitungan kasar dihitung dengan cara mengalikan luas bangunan yang akan direnovasi dengan harga borongan pekerjaan di kota kamu. Misalkan luas bangunan yang ingin kamu renovasi atau bangun adalah 100 m2, maka kalikan dengan harga pasaran borongan bangunan di Jakarta (sekitar 5 juta). Didapatkanlah angka 500 juta rupiah, biasanya sudah all-in. Jangan lupa siapkan juga cadangan dana sekitar 10-20% untuk biaya-biaya lainnya. Harga yang disebutkan tadi belum termasuk dekorasi rumah atau furnitur, hanya harga untuk membangun fisik bangunannya saja.

Menentukan budget secara kasar juga akan menjadi bagian dari brief desain untuk arsitek. Dengan adanya panduan biaya, arsitek akan lebih mudah mendesain dan merencanakan sesuai dengan kebutuhan, keinginan dan kemampuan kamu. Ini dikarenakan rumah dengan luasan yang sama tapi dengan budget pembangunan yang berbeda (katakanlah 500 juta dibandingkan dengan 1 milyar) tentu saja menghasilkan desain akhir yang berbeda juga.

Perhitungan budget secara detil atau yang kita kenal kemudian dengan Rencana Anggaran Biaya (RAB) biasanya dihitung oleh kontraktor atau estimator bangunan. Ini dilakukan ketika seluruh desain bangunan sudah fix direncanakan oleh arsitek dan disetujui oleh klien. Hal ini dikarenakan perhitungan dilakukan dengan cara mengidentifikasi seluruh jenis pekerjaan. Menghitung volume pekerjaan berdasarkan gambar kerja yang sudah dibuat, membuat analisa harga satuan material maupun upah pekerja sampai membuat rekapitulasi harga keseluruhan. Harga ini biasanya sudah mendekati harga real cost.

KOMPONEN PEKERJAAN RENOVASI DAN PROSENTASI PEMBAGIAN BIAYA

Nah, sekarang apa aja sih komponen pekerjaan renovasi atau pembangunan itu? Dan bagaimana prosentasi pembagian biaya yang wajar? Saya nggak akan bahas secara detil banget karena akan lumayan panjaaang, tapi paling nggak kita bisa mengenali dan mengerti dulu jenis pekerjaan dan berapa persen perbandingan yang wajar, karena kebanyakan temen-temen yang memulai renovasi belum terlalu paham apa aja komponen pekerjaan pembangunan ini.

Oh iya, sebelumnya kita harus sepakat dulu ya…yang kita pakai sebagai acuan untuk contoh kasus adalah merenovasi atau membangun rumah standar dengan luas bangunan 100 m2 dan harga borongan bangunan sebesar 5 juta rupiah per m2. Kenapa harus memakai contoh, supaya lebih enak masukin ke logika dan kalau sudah mengerti tinggal disesuaikan dengan kondisi dan kebutuhan kamu.

Walaupun tidak baku biasanya susunan komponen pekerjaan dan persentase budget dalam sebuah proyek renovasi/membangun rumah tinggal standar bisa dibagi dalam pembagian sederhana sebagai berikut :

• Pekerjaan persiapan 5-8 % dari total budget. Meliputi pekerjaan mobilisasi, pembersihan lahan dan peralatan.
• Pekerjaan struktur 17-20 % dari total budget. Meliputi pekerjaan pondasi, sloof, kolom (tiang), balok, pelat lantai (jika 2 lantai), ring balok, dan rangka atap.
• Pekerjaan MEP (Mechanical Electrical Plumbing) 20% dari total budget. Meliputi pekerjaan plumbing atau pemipaan baik air bersih, air kotor, air bekas, sampai ke air hujan, air panas, pekerjaan septic tank (bio tank), sumur resapan, pekerjaan elektrikal dan aksesorisnya (kabel, lampu, stop kontak, saklar), sumber air (bisa PDAM dengan water torrent atau sumur), sambungan daya listrik, pekerjaan elektronik dan AC.
• Pekerjaan Arsitektur 40-45% dari total budget. Meliputi pekerjaan dinding, kusen+pintu+jendela, lantai, plafon, pengecatan, sanitary, lain-lain (railing, pagar, waterproofing), fasad, atap, dan lanskap.
• Fee arsitek dan kontraktor 10-15% dari total budget.
• Kontingensi atau biaya cadangan disiapkan 10-20 % (diluar) dari rencana budget.

Dari informasi tersebut, perhitungan budget renovasi dengan contoh kasus luas bangunan yang akan dibangun/direnov sebesar 100 m2 dan budget 500 juta rupiah adalah sebagai berikut:

• Pekerjaan Persiapan: Rp 25.000.000,- (5% dari total budget)
• Pekerjaan Struktur: Rp 100.000.000,- (20 % dari total budget)
• Pekerjaan MEP: Rp 100.000.000,- (20 % dari total budget)
• Pekerjaan Arsitektur: Rp 200.000.000,- (40% dari total budget)
• Jasa Kontraktor: Rp 50.000.000,- (10 % dari total budget)
• Jasa Arsitek: Rp 25.000.000,- (5% dari total budget)

Sub Total Rencana Biaya: Rp 500.000.000,-
Kontingensi (cadangan biaya) 10%: Rp 50.000.000,-
Total Rencana Biaya: Rp 550.000.000,-

Menurut pengalaman saya, ini adalah standar yang wajar dari sebuah bobot dan nilai pekerjaan dalam proyek. Walaupun tidak mengikat terutama di bagian pekerjaan arsitektur karena desain dan finishing sangat berpengaruh di biaya pembangunan. Semakin hasil akhirnya mewah baik dari segi tampilan ataupun dilihat dari jenis tingkatan kualitas materialnya bisa menyebabkan tingginya biaya bangunan. Sebagai perbandingan material dinding bata dengan dinding kaca harganya tentu lebih mahal dinding kaca walaupun sama-sama berfungsi sebagai dinding. Kemudian jenis kaca clear glass biasa dengan kaca tempered ketebalan tertentu pun memiliki perbedaan harga yang cukup signifikan, walaupun sama-sama jenis material kaca.

Selain itu desain yang unik secara struktural (misal kolom ramping namun ruang besar, kesan melayang, ada jembatan antar ruang, balok tipis, dan lain sebagainya) kadang menyumbangkan budget lebih untuk pekerjaan struktur.

Itulah sebabnya semakin unik desainnya apalagi dengan finishing material kelas 1 seperti marmer, kayu solid, kaca frameless dan semakin lengkap ruangnya seperti memiliki kolam renang, kolam, roof garden, bisa menyebabkan biaya pembangunannya juga semakin tinggi. Mungkin bisa mencapai sekitar 9 sampai 15 juta per meter persegi. Nah, klasifikasi ini sudah termasuk ke dalam kelas rumah mewah.

Ketika kamu sudah bisa mengenali komponen pekerjaan dan mengetahui prosentasi bobot pekerjaannya secara wajar, kamu akan lebih mudah dalam memonitor dan me-review perhitungan RAB nantinya. Tapi bagaimana jika budget yang kita punya sangat terbatas dan dibawah harga bangunan standar, kapan dong bisa punya rumah impian?

Ada beberapa solusi namun tentu saja membawa beberapa konsekuensi. Idealnya sih menabung dulu atau mencari pinjaman ke bank. Tapi semua kembali lagi ke daftar kebutuhan dan keinginan yang sudah kita susun kemarin. Mari cek lagi apa yang bisa dikurangi atau ditunda sementara supaya rencana renovasi tetap bisa terlaksana. Good luck on renovating!

*Ilustrasi oleh Evelyn Gasman. Lulusan desain komunikasi visual. Ketertarikan tinggi pada seni rupa, branding, desain produk maupun interior. Sering menghabiskan hari-harinya di kedai kopi miliknya, KROMA. Anda bisa membaca kegiatan sehari-hari KROMA di buku hariannya.

*Foto renovasi rumah milik Yudhi Puspa Tia, Astri Puji Lestari, dan Josephine Glenis.