READING

RENOVATION 101: MENENTUKAN KONTRAKTOR

RENOVATION 101: MENENTUKAN KONTRAKTOR

Setelah berhasil memutuskan siapa arsitek yang akan membantu mendesain rumah impian kamu, tahapan berikutnya adalah pemilihan tim pekerja di lapangan yang berupa kontraktor maupun pemborong. Apa sih yang dimaksud dengan kontraktor? Apa bedanya dengan pemborong? Apa tugas mandor dan tukang? Tim ini pun merupakan faktor yang cukup penting dalam proses pembangunan karena kualitas kerja tim yang kamu pilih ini menentukan hasil akhir rumah yang kamu dambakan selama ini. Yudhi Puspa Tia akan memberikan penjelasan lebih mendalam, yuk “Read More”!

Secara definisi sederhana, kontraktor bersinonim dengan pemborong, yaitu perseorangan atau badan usaha yang disewa oleh pemilik proyek (owner) untuk melaksanakan pekerjaan sesuai kesepakatan bersama mengenai item pekerjaan, biaya dan waktu yang diatur dalam sebuah kontrak. Kata kontraktor (bangunan) umumnya lebih banyak digunakan dalam dunia kerja dengan skala proyek yang lebih besar. Sedangkan untuk proyek sekelas rumah tinggal biasanya lebih familiar dengan kata pemborong. Nah sebelum bingung, kita lihat dulu yuk beberapa perbedaan antara kontraktor dan pemborong;

Dari tabel diatas dapat diambil kesimpulan, biasanya cara kerja kontraktor dengan badan usaha lebih terstruktur dan profesional karena sudah memiliki sertifikasi keahlian dibandingkan dengan pemborong perseorangan. Sertifikasi ini juga menjaga kualitas bangunan yang dibangun sehingga hampir dapat diandalkan untuk menghasilkan bangunan yang baik dan benar sesuai dengan desain dan gambar dari arsitek.

Dalam menghitung dan mengajukan RAB (Rencana Anggaran Biaya), kontraktor biasanya cukup detil dan akan melakukan beberapa kali survey sebelum dibuatkan SPK (Surat Perintah Kerja) dan kontrak perjanjian antara owner dan kontraktor. Kontrak ini akan mengatur berapa lama waktu pengerjaan, nilai proyek yang disepakati, cara pembayaran disertai lampiran material-material yang telah disetujui oleh owner. Namun dengan pelayanan jasa selengkap ini, tentu saja biaya yang dibutuhkan untuk menyewa jasa kontraktor akan jauh lebih besar daripada pemborong.

PEMBORONG

Untuk menekan budget, proyek sekelas rumah tinggal dengan nilai dibawah 800 jutaan, pada umumnya lebih memilih jasa pemborong yang terdiri dari mandor, kepala tukang, tukang-tukang dan kenek. Mandor tidak bekerja sebagai tukang, tugasnya adalah melakukan pengawasan, mengatur beban pekerjaan, mengatur material yang dipesan, membaca gambar teknis, dan mengarahkan kerja tukang. Kepala tukang biasanya merupakan tukang senior yang mampu memimpin para tukang untuk memahami dan bekerja sesuai arahan mandor/pemilik rumah. Tukang bangunan terdiri dari beberapa keahlian seperti tukang batu, kayu, besi, finishing, pipa, elektrikal, dsb. Sedangkan kenek adalah pembantu tukang, bekerja untuk membantu melancarkan pekerjaan para tukang.

Pemborong juga bekerja lebih sederhana, biasanya mereka melewatkan proses penghitungan RAB secara detil dan tidak meminta SPK (Surat Perintah Kerja) sehingga ada beberapa resiko untuk kamu sebagai pemilik rumah apabila terjadi perselisihan atau ketidakpuasan akan kualitas pekerjaan.

Untuk kamu yang akhirnya memilih untuk menggunakan jasa pemborong daripada kontraktor tapi sudah menggunakan jasa arsitek, saya punya beberapa tips, yaitu:

  • Desain yang dibuat oleh arsitek sudah fix, sesuai dengan keinginan dan kebutuhan kamu sebagai owner. Selama masa pelaksanaan pembangunan sebaiknya hindari perubahan yang signifikan di lapangan, karena akan berdampak kepada penambahan biaya dan waktu pelaksanaan yang lebih panjang sehingga resiko overbudget semakin besar.
  • Susun RAB dengan detail dan benar karena RAB ini akan menjadi pegangan atau guidance kamu selama masa pelaksanaan. Jangan lupa mintakan kepada arsitek untuk menyusun dan menghitung RAB yang mendekati real cost sesuai desain yang sudah disepakati. Kamu juga harus pastikan penghitungan RAB ini sudah termasuk ke dalam fee jasa desainnya atau belum.
  • Kontrak kerja dengan arsitek dibuat sampai dengan jasa supervisi di lapangan selama masa pelaksanaan. Karena pemborong biasanya tidak punya QC (Quality Control) sehingga dengan supervisi arsitek di lapangan secara berkala akan membantu meminimalisir kesalahan pelaksanaan.
  • Mintalah rekomendasi pemborong atau mandor yang sudah dikenal baik oleh arsitek sehingga proses koordinasi akan lebih lancar.
  • Komunikasikan segala sesuatunya dengan jelas, terperinci dan spesifik untuk menghindari perselisihan akibat kesalahpahaman.
  • Carilah pemborong yang mampu diajak bernegosiasi untuk memberikan garansi 60-90 hari setelah pekerjaan selasai.

 

CARA PEMBAYARAN KONTRAKTOR/PEMBORONG

Seperti yang sudah saya tuliskan di tabel, lingkup jasa kontraktor biasanya sudah termasuk borongan material, pelaksanaan pekerjaan dan upah tenaga kerjanya sehingga pembayaran dibuat per termin progress pembangunan. Pembagian persentasinya disesuaikan dengan kesepakatan, namun biasanya setiap kelipatan 25%. Jangan lupa sisakan 5% untuk retensi, yang dibayarkan saat masa garansi bangunan selesai. Sedangkan apabila menggunakan pemborong ada 2 jenis sistem pembayaran, yaitu sistem pembayaran harian dan pembayaran borongan.

Untuk harian, sebelumnya kamu harus menetapkan kesepakatan atas besarnya upah pekerja setiap harinya sebelum proyek dimulai. Saat ini di wilayah Jakarta, besarnya upah pekerja berkisar Rp. 120.000 – 175.000 per hari untuk tukang dan Rp. 80.000 – 100.000 untuk kenek yang dibayarkan bisa seminggu sekali atau dua minggu sekali tergantung kesepakatan. Sebelum pekerjaan dimulai, kamu juga harus memastikan jumlah bahan bangunan yang dibutuhkan agar pekerjaan tidak terganggu.

Untuk jasa borongan, kamu bisa memborongkan semua pekerjaan termasuk bahan secara total, atau bisa menyediakan bahan sendiri dan hanya membayar upah pekerja saja, semua tergantung dengan kebutuhan kamu. Keuntungan dalam menggunakan sistem borongan material bahan dan upah adalah kamu hanya perlu memberikan informasi mengenai spesifikasi material bahan yang didesain oleh arsitek. Kamu juga tidak perlu pusing belanja material bahan, karena pemborong akan melakukan pembelian material dan bahan bangunan serta melaksanakan pekerjaan. Namun, kamu harus tetap memonitor proses dan harga pembelian material bahan untuk mengurangi kecurangan.

Untuk sistem borongan upah saja, sebenarnya sama seperti sistem harian, hanya saja kamu perlu membeli material bahan bangunan tersebut sendiri. Pada umumnya, pemborong akan menghitung upah kerja berdasarkan gambar dan spesifikasi dengan nilai tertentu, misalnya Rp. 1.000.000,-/m2, yang dikalikan dengan luas bangunan. Pada dasarnya, sistem borongan upah lebih memberikan kepastian akan besarnya total biaya dan lamanya proses pengerjaan jika dibandingkan dengan sistem harian. Umumnya, dari segi waktu pengerjaan proyek dengan sistem borongan upah juga akan lebih cepat.

Nah, semoga penjelasan saya ini bisa memberikan gambaran yang lebih jelas tentang perbedaan lingkup kerja kontraktor dan pemborong. Jika ada pertanyaan boleh banget di-share pada comment box di bawah ini. Good luck!

 

*Ilustrasi oleh Evelyn Gasman. Lulusan desain komunikasi visual. Ketertarikan tinggi pada seni rupa, branding, desain produk maupun interior. Sering menghabiskan hari-harinya di kedai kopi miliknya, KROMA. Anda bisa membaca kegiatan sehari-hari KROMA di buku hariannya.

*Foto milik:
1. Feature image
Archdaily

2. Foto renovasi rumah
OY House dan RA House.


Arsitek dan ibu dua anak yang menjadi kontributor tetap untuk rubrik Renovation 101. Selain memiliki rumah yang ia beri nama 'Rumah Dua Pohon' inspiratif, resep masakan buatannya pun selalu terlihat menggoda. Kamu bisa menyimak keseharian Tia di akun Instagram-nya (@yudhipuspa)

RELATED POST

So, what do you think?

INSTAGRAM
KNOW US BETTER